Hemos estado leyendo varias opiniones de editoriales jurídicas y otros juristas encaminadas a justificar la posibilidad de no abonar el pago de los arrendamientos de locales, su reducción, o moratoria y aplazamiento, todo ello amparado en la modificación de las circunstancias sobrevenidas e imprevisibles derivadas del estado de alarma por el COVID-19, que se contienen en la teoría del aforismo “rebus sic stantibus”.
La mayoría de estos editoriales articulan inicialmente una teoría hacia la posibilidad de evitar el pago o reducirlo, citando incluso (de manera forzada) alguna sentencia del Tribunal Supremo, para posteriormente señalar que es solo una opinión y que habrá que estar a lo que digan los juzgados y tribunales.
En nuestra opinión, habrá que estar a cada contrato en concreto y a si en los mismos existe alguna cláusula que exima del pago, o articule la posibilidad de la modificación de la renta por la circunstancia sobrevenida de la pandemia, o incluso, ver si es cumplible el objeto del contrato, porque de lo contrario lo vemos difícil.
Vamos analizar de lo más probable o lo menos:
Con las excepciones que más adelante se indicarán, el estado de alarma no afecta la relación contractual existente entre las dos partes de un contrato de arrendamiento, de una, la propiedad o parte arrendataria, que pone a disposición el uso de unlocal, y de otra la arrendataria, que a cambio de ese uso abona un precio.
El estado de alarma impide el ejercicio de ciertas actividades, como hostelería, peluquerías, etc, pero no el uso en sí mismo de un local, por lo que difícilmente podría justificarse el impago de la renta por la pandemia y sus efectos.
Sí podría justificarse una bajada del precio a las circunstancias actuales derivadas del estado de alarma y durante su aplicación y efectos, o que se suspenda y aplace el pago del precio, así como se elimine cualquier penalización que establezca el contrato en caso de retraso en el pago, incluso el pago de intereses moratorios, aunque habrá que estar a cada actividad o negocio y a su afectación por el estado de alarma.
También podría ser justo una extinción del contrato sin penalización alguna, aunque el contrato sea de larga duración con penalizaciones por extinción anticipada, o incluso una prórroga del mismo para amortización de las inversiones en el local, si su duración es corta.
Entrando en las circunstancias particulares, sí que podría justificarse la eliminación del pago de la renta si en el contrato se estipula que el local debe ser destinado al ejercicio de una actividad concreta, como por ejemplo bar, restaurante, salón de masajes o peluquerías, amparado en que dicho local estuviera ya adecuado para ello y quede impuesto dicho uso, sin posibilidad de modificación del destino por el arrendatario o incluso de realización de obras.
Esos supuestos, bastante habituales, conllevan la imposibilidad del ejercicio de la actividad o negocio y la restricción u obligación viene impuesta por la propiedad, lo que conlleva la imposiblidad del cumplimiento del fin del arrendamiento y justifica claramente la causa de fuerza mayor para suspender el pago de la renta.
Igualmente sería predicable esta solución si en lugar de un simple contrato de arrendamiento de local fuera un arrendamiento de industria, por ejemplo, de un bar o peluquería que se arrienda en funcionamiento.
También es extensible esa teoría para los supuestos en los que se haya establecido el pago a plazos de un traspaso, que podría suspenderse, incluso modificaRSE.
Todo la argumentación anterior quedaría en nada si el Gobierno decide “nacionalizar” los alquileres, cosa que podría. El artículo 33 de la Constitución reconoce el derecho a la propiedad privada, si bien continúa diciendo que “La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes” y que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización”.
Como quien puede lo más puede lo menos, si nos pueden expropiar cualquier bien, también podrían expropiarnos su uso durante un tiempo determinado, o determinar, como están haciendo en otros países, que se suspende el pago de los arrendamientos, estableciéndose un justiprecio, o una reducción de los mismos durante un tiempo determinado.
Esperaremos noticias, agradecemos la lectura y esperamos que haya sido de su interés.
Ezequiel Alcalde Rodríguez – Abogado de Alcalde Abogados.
