Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona. Sin embargo, en ocasiones, tras la compra aparecen defectos graves que no eran visibles a simple vista y que afectan al uso normal del inmueble. Estos defectos se conocen como vicios ocultos en viviendas y están regulados por el Código Civil.
En Alcalde Abogados, despacho especializado en derecho civil e inmobiliario, asesoramos a compradores que descubren este tipo de problemas y no saben cómo actuar. En este artículo te explicamos qué son los vicios ocultos, cómo reclamarlos legalmente y qué pasos debes seguir para defender tus derechos como comprador.
¿Qué son los vicios ocultos según el Código Civil?
Los vicios ocultos son defectos graves que ya existían en la vivienda antes de la compraventa, pero que no eran visibles ni detectables en el momento de la compra y que disminuyen de forma significativa su valor o la hacen impropia para su uso habitual. Los artículos 1484 a 1490 del Código Civil regula expresamente estos vicios ocultos alegando que: “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio.”
Para que un defecto sea considerado vicio oculto, deben cumplirse tres requisitos fundamentales:
- Que el defecto no sea visible ni detectable a simple vista.
- Que exista antes de la compraventa, aunque se manifieste después.
- Que tenga suficiente gravedad como para afectar al uso normal de la vivienda.
Cuando se dan estas condiciones, el comprador puede ejercer acciones legales contra el vendedor.
Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda
Algunos de los ejemplos de vicios ocultos en una vivienda más frecuentes son:
- Humedades estructurales ocultas tras paredes o suelos, provocadas por filtraciones antiguas.
- Defectos en la instalación eléctrica, que no cumplen la normativa y suponen un riesgo.
- Problemas graves de fontanería, como tuberías deterioradas o fugas internas.
- Fisuras estructurales en muros de carga o forjados.
- Defectos de aislamiento térmico o acústico que afectan seriamente a la habitabilidad.
- Plagas ocultas, como termitas o carcoma, existentes antes de la venta.
Es importante diferenciar estos casos del desgaste normal por el uso o de defectos visibles que el comprador podía haber detectado durante la visita al inmueble. En estos supuestos, no se considera vicio oculto.
En Alcalde Abogados analizamos cada caso de forma individual, apoyándonos en informes periciales que acreditan el origen y la antigüedad del defecto.
Cómo reclamar legalmente los vicios ocultos en una vivienda
La reclamación por vicios ocultos debe realizarse siguiendo un procedimiento concreto y dentro de unos plazos muy estrictos.
Acciones legales disponibles
El Código Civil establece dos acciones principales:
- Acción redhibitoria
Permite solicitar la resolución del contrato, devolviendo la vivienda y recuperando el dinero pagado.
- Acción quanti minoris
Permite reclamar una rebaja del precio, proporcional al daño causado por el vicio oculto.
Además, si se demuestra que el vendedor conocía los defectos y actuó de mala fe, se puede reclamar indemnización por daños y perjuicios.
Plazo para reclamar vicios ocultos
El plazo legal para reclamar vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega de la vivienda, no desde que se detecta el defecto. Por eso es fundamental actuar con rapidez y asesorarse cuanto antes con un abogado especializado.
Asesoramiento legal especializado
Las reclamaciones por vicios ocultos suelen ser complejas y requieren pruebas técnicas, informes periciales y un conocimiento profundo del derecho civil. Un error en el planteamiento o un retraso en los plazos puede hacer que se pierda el derecho a reclamar.
En Alcalde Abogados contamos con experiencia en procedimientos de reclamación por vicios ocultos en viviendas, defendiendo tanto a compradores como a propietarios afectados por defectos graves tras la compraventa.
Los vicios ocultos en viviendas pueden suponer un grave perjuicio económico y personal para el comprador. El Código Civil protege al adquirente, pero exige cumplir requisitos y plazos muy concretos. Si tras comprar una vivienda has detectado defectos graves que no eran visibles, no lo dejes pasar. Contar con un abogado especializado puede marcar la diferencia entre perder tu inversión o defender con éxito tus derechos.
En Alcalde Abogados estamos preparados para ayudarte a analizar tu caso y reclamar lo que legalmente te corresponde.
