En múltiples ocasiones las viviendas se compran durante su promoción, incluso antes de haberse iniciado la obra, como comúnmente se llama “sobre planos”. Como está prohibida la compraventa de cosa futura, lo que se formaliza entre el vendedor y futuro comprador es un contrato de reserva.
Características del contrato
No existe una regulación legal de este contrato, que se ha ido conformando por la práctica y resoluciones judiciales que lo han matizado. Lo más cercano a este contrato es la promesa de comprar que regula el Artículo 1451 del Código Civil, al señalar: La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
No cabe ninguna duda que sí le son de aplicación la regulación de la Ley de Consumidores y Usuarios, sobre todo en los derechos que amparan al comprador, la obligación de la claridad del contrato, la necesidad de una información previa clara y comprensible, que debe existir una oferta previa y que forma parte del contrato toda la publicidad, la oferta y todos los documentos que hayan sido entregados por el vendedor para que el comprador conforme su voluntad de comprar materializada en el contrato, tales como planos aproximados de la vivienda, memoria de calidades, imágenes en 3-D, etc.
También es de aplicación la prohibición de limitar los derechos del consumidor, la imposición de compromisos complementarios como, a modo de ejemplo, pudiera ser la obligación de subrogarse en un crédito hipotecario concreto, la contratación de un seguro o cualquier otra obligación complementaria al contrato de reserva de la futura vivienda.
Diferencia entre contrato de reserva de vivienda y «contrato de arras»
La diferencia fundamental viene en que el contrato de arras se pacta sobre una cosa cierta y determinada existente, es decir, una vivienda construida, y quedan las partes comprometidas en un plazo cierto y determinado a elevar a público el contrato de compraventa, salvo que alguna de las partes decida resolver el contrato, operando en tal caso y siempre que las arras que se hayan pactado sean las arras penitenciales, lo establecido por el artículo 1454 del Código Civil, que establece:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas
¿En qué se diferencia del Contrato de Opción de compra?
El contrato de opción de compra tiene por objeto permitir a una persona, optante, tener el derecho de adquirir un bien determinado durante un plazo determinado nunca superior a 4 años, por un precio cierto, independiente del precio del contrato de compraventa principal que se pacta o de un contrato principal al que el contrato de opción se añade como accesorio, siendo típico el contrato de opción de compra accesorio a un contrato de arrendamiento de vivienda. Si el derecho de opción de compra de la vivienda no tiene un precio cierto y determinado, ha sido calificado como nulo por parte de la jurisprudencia.
¿Qué debe contener el contrato de reserva?
En principio el contrato de reserva debe contener todos los elementos de un contrato de compraventa:
- Identificación del vendedor y comprador.
- Identificación del bien, de forma clara y concreta, señalando sobre un plano o proyecto la vivienda que se adquiere, su ubicación concreta, superficie construida y útil, descripción interior en estancias, elementos anejos, en su caso, como trasteros y garajes, memoria de calidades, etc.
- Precio total, incluidos impuestos, y plazos y forma de pago.
- Plazo de entrega.
- Causas de resolución.
- Penalizaciones en caso de resolución del contrato.
Plazo de entrega del contrato de reserva de vivienda
En cuanto al plazo de entrega siempre va a ser aproximado puesto que lo que se adquiere es una cosa futura, pendiente de construcción, si bien la jurisprudencia se inclinó por permitir la resolución del contrato al comprador si se hubiera superado con creces el plazo de entrega, por ejemplo, en plazos de 18 meses cuando trascurridos dos años no se hubiera entregado la vivienda.
