¿Qué es la división de la cosa común?
La solución para disolver una comunidad de bienes o copropiedad sobre uno o varios bienes, generada normalmente por una herencia o un divorcio en el que se haya adjudicado un bien (o bienes) en pro-indiviso a dos o más personas, es la llamada acción de división de la cosa común, a la que se recurre cuando esos copropietarios no han podido o sabido extinguir esa copropiedad, ese condominio, por vía extrajudicial o amistosa, que es la más recomendable.
Viene regulada en el artículo 400 del Código Civil, que prevé que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” (copropiedad) pudiendo pedir que se divida la cosa común en cualquier momento. Es decir, en nada afectan las decisiones previas de mantener esa copropiedad, sino que en el momento en el cualquiera de los copropietarios lo desee debe extinguirse la comunidad sobre el bien en común.
Bienes divisibles
Si el bien fuese divisible sin desmerecer su valor tras la división o divisiones habría que procederse a su división en lotes equitativos y su reparto entre los diferentes comuneros. Esto es más propio en fincas rústicas de extensión suficiente que la permita o en bienes urbanos, como edificios, en los que se pueda establecer una división horizontal, o grandes viviendas que permita, sin destrozo, su división en casas similares.
Bienes no divisibles
Sin embargo, cuando el bien no es divisible, que es en la mayoría de los casos, solo cabe la pública subasta del bien, que deberá realizarse a instancias de cualquiera de los copropietarios. La subasta plantea un grave problema cuál es la pérdida de valor del bien, puesto que es comúnmente sabido que el valor alcanzado por un bien en una subasta judicial no suele superar el 50% de su valor de mercado.
La mejor solución es un acuerdo entre las partes interesadas
Por ello, la acción de división de la cosa común es normalmente una acción disuasoria que usamos los abogados para mostrarle al resto de comuneros que la mejor salida es un acuerdo que permita al copropietario que no desea permanecer en la comunidad vender su parte al resto de los comuneros o, en caso de que sea imposible, acordar la venta a terceros pero por el valor de mercado que satisfaga los intereses de todos.
También es disuasoria porque el procedimiento que suele tener unas cuantiosas costas judiciales, lo que entre abogados razonables suele evitar el pleito.
Ante cualquier problema no dude en consultar con Alcalde Abogados.
