Cualquier edificio residencial o urbanización posee una Comunidad de Propietarios para su debida gestión y administración. Es importante conocer qué deberes y obligaciones tiene la entidad en sí y cada miembro por separado para que haya una convivencia pacífica. Por eso, desde Alcalde Abogados, te explicamos todo lo que tienes que saber sobre tu Comunidad de Propietarios.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
La Comunidad de Propietarios es una entidad jurídica compuesta por todos los propietarios de viviendas, locales o garajes de un edificio o urbanización. Hay existencia de unas zonas comunes compartidas por todos los miembros, y está regida por la Ley de Propiedad Horizontal.
Su función es administrar y mantener las zonas comunes, y gestionar los gastos y asuntos que incumben a los dueños, con ayuda de un administrador de fincas, o sin él.
A diferencia de las comunidades de vecinos, compuestas tanto por propietarios residentes como inquilinos no propietarios que habitan las viviendas. Las Comunidades de Propietarios están exclusivamente formados por los dueños de los inmuebles.
Tipos de comunidades de propietarios
Podemos encontrar diversos tipos de comunidades de propietarios:
- Comunidad de edificios: la forma más conocida, constituida por propietarios de viviendas o locales que componen un edificio.
- Comunidades de complejos inmobiliarios: como indica el nombre, en esta comunidad se comparten zonas comunes situadas en un conjunto de edificios o viviendas, como urbanizaciones o complejos residenciales. Está caracterizadas por la coexistencia de dos comunidades (la exclusiva de cada inmueble y la de la urbanización que abarca a todos los dueños de los elementos involucrados)
- Comunidad de garajes y trasteros: suelen ir por separado, incluso si están localizados dentro de un edificio con su propia comunidad de propietarios principal.
Estatutos de una comunidad de propietarios
Añadidos a la Ley de Propiedad Horizontal, suelen establecerse unos estatutos de la comunidad para garantizar su correcto funcionamiento interno. Éstos recogen las normas, derechos y obligaciones legales que corresponden a cada propietario.
Según cada tipo de comunidad los estatutos se adaptan a las distintas circunstancias y necesidades, pero existen unas obligaciones generales que la mayoría de comunidades poseen:
- Mantenimiento de zonas comunes: se debe velar por el buen estado de los elementos comunes. Estos pueden ser pasillos, escaleras, ascensores, jardines, piscinas o fachadas.
- Contribuir a los gastos comunitarios: cada propietario está obligado a pagar la cuota de participación en la correspondiente cantidad y dentro del plazo de tiempo establecido. Esta aportación económica está destinada a cubrir los gastos de mantenimiento de las zonas y bienes comunes, incluyendo gastos de limpieza, reparación, o suministros de agua o luz. El incumplimiento del pago puede estar sujeto a procedimientos judiciales.
- Cumplimiento de las normas de la comunidad: se deben respetar las normativas tanto municipales como estatales, así como las establecidas por la propia comunidad.
- Permitir inspecciones y reparaciones: en el caso de que sea necesario realizar reparaciones que involucren elementos comunes o instalaciones generales como de electricidad o calefacción. Los propietarios deberán permitir la entrada a sus inmuebles para que se pueda efectuar la debida intervención.
- Junta de propietarios anual: los miembros de la comunidad poseen el derecho y la obligación de asistir a las juntas de vecinos ordinarias celebradas anualmente. En estas se tratan temas como la aprobación de presupuestos o la realización de obras. El hecho de no asistir no excluye al propietario de cumplir con las decisiones tomadas en ella. Pueden convocarse juntas extraordinarias a lo largo del año si es necesario.
Rol del presidente en una comunidad de vecinos
Tan importante es el establecimiento de normas de convivencia como una figura de autoridad que las lleve a cabo y establezca el orden ante incidencias.
El presidente de una comunidad es el representante legal de la misma y, si se da el caso, el encargado de responder ante la ley. Obligatoriamente tiene que ser uno de los propietarios que conforman la comunidad, y este puesto va circulando entre ellos. Ya sea mediante turno rotatorio, sorteo o votación en Junta de Propietarios.
Obligaciones del cargo de presidente de comunidad
Las responsabilidades que el presidente asume son vitales para el debido funcionamiento de la comunidad y garantizar una convivencia lo más tranquila posible. Entre sus obligaciones distinguimos:
- Convocar y presidir las juntas: una de sus funciones principales. El presidente se encarga de informar a todos los propietarios, de dirigir las reuniones y asegurar que se lleguen a acuerdos y se tomen decisiones.
- Gestionar económicamente la comunidad: mediante la supervisión de la cuenta bancaria de la comunidad, debe asegurarse del pago de las cuotas y su correcta administración para los gastos y deudas de la misma.
- Contratar servicios: incluye tanto seleccionar la empresa proveedora como cerciorarse de su adecuado desempeño.
- Resolver conflictos: asume también el rol de mediador si se producen conflictos entre propietarios o terceros, teniendo que representar legalmente a la comunidad en acciones legales.
- Atención de emergencias: ante situaciones de urgencia como averías o incidencias, el presidente está obligado a actuar inmediatamente.
En ocasiones, resulta necesario el rol de administrador de fincas o un abogado especializado en derecho de comunidades de propietarios para tramitar los aspectos legales de una comunidad. Ejemplos pueden ser la reclamación de deudas a propietarios morosos o acciones contra obras no autorizadas y actividades molestas.
