En el sector inmobiliario se ha extendido el llamado “contrato de arras” entendido como aquel por el que el comprador de una vivienda hace entrega como señal de una cantidad (arras). Como primera cuestión señalar que en nuestro derecho no existe el “contrato de arras” y lo que realmente se firma es un contrato de compraventa de vivienda en el que media la entrega de una señal (arras) en garantía de cumplimiento de dicho contrato.
Regulación del contrato de arras
Viene regulado en el artículo 1454 de nuestro Código Civil: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Son las llamadas “arras penitenciales” y funcionan como un derecho de libre desistimiento de las partes mediante el pago de una penitencia por parte de quién ejercita ese desistimiento, perdiendo el comprador la cantidad entregada o el vendedor devolviendo duplicada la cantidad recibida como señal o arras, sin incurrir en más responsabilidad por ese desistimiento.
Esas arras penitenciales tienen que venir claramente especificadas en el contrato, de forma que no vale la expresión: “se entregan 5.000 euros en concepto de arras”, sino que debe señalar las consecuencias que recoge el citado artículo del Código Civil, es decir, la pérdida de la cantidad entregada por el comprador o la obligación de devolución del duplo por el vendedor.
Si en el contrato se indica que la cantidad entregada es como señal o arras sin indicar el funcionamiento de las mismas antes descrito, tendría un funcionamiento absolutamente distinto, considerándose como arras confirmatorias del contrato, de tal manera que vinculan a las partes al cumplimiento de dicho contrato de compraventa, y si alguna parte no quiere darle cumplimiento puede ser obligada por la otra a dicho cumplimiento, quedando también facultada para resolver el contrato, y en ambos casos, a reclamar daños y perjuicios.
Por lo tanto, como se ha explicado, el contrato que se firma no es de arras, sino un contrato de compraventa, normalmente de una vivienda, en el que se hace una entrega de dinero en concepto de señal o arras, normalmente penitenciales.
Requisitos del llamado «Contrato de arras»
Es importante que en el contrato de compraventa (de “arras”) se especifiquen con claridad los siguientes extremos:
- Identificación de las partes, con domicilios o emails para notificaciones.
- Identificación de lo que se vende, en el caso de viviendas:
- Dirección completa.
- Inscripción en el registro de la propiedad.
- Referencia Catastral
- Descripción clara de la misma, con su superficie, distribución, etc.
- Cargas que pesan sobre la vivienda.
- Precio y forma de pago. Entrega como señal o arras.
- Plazo de entrega y de elevación a escritura pública.
- Gastos e impuestos derivados del contrato.
